Reifund | Blog

W poprzednim artykule o inwestowaniu w nieruchomości przedstawiałem zalety jakie daje możliwość samodzielnego zarządzania posiadanym aktywem.

Poza możliwością decydowania o przeznaczeniu swojego mieszkania, nieruchomości mają jeszcze tą istotną zaletę, że ich zakup można sfinansować kredytem, a konkretnie kredytem hipotecznym, który z reguły jest najniżej oprocentowaną formą finansowania oferowaną przez banki.
Obecnie dostępne oferty kredytów pozwalają na zakup nieruchomości już przy 10% wkładzie własnym. Oznacza to, że aby zakupić mieszkanie za kwotę np. 400.000zł należy dysponować 40.000zł w gotówce. Poza samym zakupem mieszkania kredytem możemy sfinansować również jego wykończenie (np. jeżeli kupujemy lokal na rynku pierwotnym, w stanie developerskim) lub wyposażenie – tutaj warunkiem jest, że elementy wyposażenia będą trwale związane z kupowanym lokalem – np. zabudowa kuchenna. Co ważne bank podejmując decyzję o przyznaniu kredytu sam (a właściwie za pośrednictwem rzeczoznawcy) wyceni nieruchomość której zakup ma finansować – określi jej wartość obecną, lub docelową – po wykończeniu/wyremontowaniu. Na tej podstawie kalkulowana jest maksymalna wysokość kredytu – a danym momencie abstrahująca od kwestii zdolności kredytowej wynikającej z poziomu dochodów i kosztów kredytobiorcy.

Co prawda Komisja Nadzoru Finansowego wydała rekomendacje zgodnie z którą minimalny wkład własny dla kredytów hipotecznych wynosić powinien minimum 20%, jednak bankowcy, zdając sobie sprawę jak mocno ograniczyłoby to dostępność kredytów, oferują możliwość wykupienia tzw. ubezpieczenie niskiego wkładu własnego – w praktyce oznacza to, że koszt takiego kredytu będzie dla nas nieco droższy, aż do momentu gdy wysokość naszego zadłużenia nie zmniejszy się do wysokości 80% wartości zakupionej nieruchomości – wskaźnik LTV (Loan to Value – wysokość pożyczki do wartości nieruchomości) nie osiągnie 80.

Jak finansowanie kredytem wpływa na rentowność naszej inwestycji?

Przeanalizujmy to na prostym przykładzie zakupu kawalerki na wynajem:
Cena zakupu mieszkania od developera: 250.000
Koszt wykończenia i wyposażenia: 50.000
Wartość nieruchomości (Value): 300.000
Minimalny wkład własny: 30.000
Wysokość udzielonego kredytu: 270.000zł
Czynsz najmu: 1.300/miesięcznie
Przyjmijmy, że mieszkanie wynajęte będzie przez 11 i pół miesiąca w roku.
ROI – stopa zwrotu z inwestycji w tym przypadku wynosi:
ROI = 11,5 * 1.300zł / 300.000zł = 4,98%
ROE – stopa zwrotu z zainwestowanego kapitału wynosi:
ROE = 11,5 * 1.300zł / 30.000zł = 49,8% czyli w tym przykładzie jest aż dziesięciokrotnie wyższa!

 

Oczywiście przy finansowaniu zakupu kredytem pojawia się dodatkowy koszt w postaci odsetek od pożyczonego kapitału. W przypadku kredytu hipotecznego w początkowym okresie spłaty stanowią one większą cześć spłacanej raty. Dlatego analizując zakup nieruchomości na kredyt trzeba zwrócić uwagę również na generowany przez naszą inwestycję przepływ gotówki – cashflow, czyli po prostu różnicę pomiędzy przychodami a wydatkami. Dla naszego uproszczonego przykładu kosztem będzie comiesięczna rata kredytu.
Dla typowego, 30 letniego kredytu, przy oprocentowaniu na poziomie 4%, rata taka wyniosłaby około 1289zł, a więc cashlow wynosi:
Cashflow = 1.300zł – 1.289zł = 11zł

Z pozoru nie wygląda to źle – mamy mieszkanie, które spłacają nam najemcy i jeszcze zostaje na z tego symboliczna, ale jednak nadwyżka. Co jednak będzie, gdy zostaniemy przez miesiąc bez najemców, lub obecny najemca będzie spóźniał się z płatnościami? Praktycznie wszystkie kredyty hipoteczne oparte są na zmiennych stopach procentowych, a obecnie są one na rekordowo niskim poziomie – w długim okresie, trzeba liczyć się z tym że koszty odsetkowe będą wyższe – więcej o tym pisałem tutaj.

Te czynniki trzeba brać pod uwagę decydując się na zakup nieruchomości na wynajem na kredyt. Już tak prosty przykład pokazuje, że aby bezpiecznie kupić nieruchomość na wynajem z pomocą kredytu hipotecznego jej rentowność (ROI) powinna być na zdecydowanie wyższym poziomie. M.in. o tym jak to zrobić napiszę w kolejnym artykule.

Dodaj komentarz

Real Estate Investment Fund sp z o.o.
ul. Prusa 20/9
60-820 Poznań
telefon: 513 433 747
mail: biuro@reifund.pl
NIP: 7811945784
KRS: 0000675291
© Real Estate Investment Fund
Chcesz dostawać informacje o trendach i nowościach na rynku nieruchomości – zostaw nam swój email!